繼承年 第一篇 房地產

一、繼承的問題面向，可以大致這麼歸納：

1. 國內的房地產
2. 國內的資金
3. 海外的資金
4. 企業的繼承

而房地產的繼承，又是關注提問比例最高的
今天我們就以國內的房地產為第一篇探討

二、從一個您也常見的案例談起
首先，我們先瞭解，為什麼2017年~2020年，是房地產的繼承年呢？
我們先由一個典型的類型來引言：

在2003年時，陳先生年逢50歲上下，
這年紀通常是許多民眾打拼有成的年紀，累積了些資金，
參與了至今15年的台灣房地產高漲期，
當時陳先生若買了間台北市的房子，在15年皆未出售的情況下，
大約已經飆漲了近3倍
買價1,000萬的，現在市值 3,000萬
買價5,000萬的，現在市值 1億5000萬

更何況，如果積極做融資槓桿、短期投資買賣的
這10多年來，能創造獲利10倍的，都大有人在
買價1,000萬，成了1億
買價5,000萬的，成了5億

三、在經歷15年後的現況：
而這位在2003年時，年逢50歲的陳先生：

1. 15年前，陳先生50歲，現在65歲了
2. 15年前，陳先生的孩子20歲，現在35歲了
3. 15年前，陳先生的房子屋齡10年，現在25年了

四、這意味著，陳先生面對了幾件難題：

1. 退休或繼承的問題，而房子是否要繼承的問題
2. 擔心過早給孩子，失去對資產的控制權或子女繼承後心態的改變
3. 房子又有些屋齡了，擔心自己離身故，也不知道能再持有多久
4. 捨不得轉手，畢竟是年輕時打拼下來的
5. 若賣掉了，錢也不知道要做什麼，感覺不保值或被容易花光
6. 如果我現在不移轉，當房產成為遺產，孩子身上沒有足夠現金繳稅

這些是感受面

五、在持有房地產的現實面，又有幾個問題：

1. 現在再交易，要繳的稅更重了：土增稅 + 房產舊制→房產新制→房地合一
2. 房租收入薄：房租收入從過去有8%，到現在1~2%
3. 房租收入課所得稅：法規保護房客，房東不可拒絕房客申報所得
4. 無法找人頭避稅：法規嚴格，很難找人頭避稅了；以前找人頭，現在擔心對方不返還，返還了又重稅
5. 屋齡老，難脫手：屋齡逾30年，裂縫漏水頻繁，下一個買家難貸款
6. 等都更太難：都更法規，自辦都更的難度高
7. 已進入都更，但稅太複雜：取得新屋後我要怎麼報稅？之後房地要登記誰的名字？
8. 贈與後出售，獲利課稅好重：
如果把當初買價1000萬的房子贈與給孩子，
(房屋評定現值+土地公告現值)，是很容易做到220萬內免稅的贈與，
那麼孩子未來賣掉呢？
賣1500萬，應計稅的收益，
並不是500萬(1500萬-1000萬)
而是1280萬(1500萬-220萬)
買1000萬的房子，獲利率是以1280萬來計稅
是不是很可怕？

六、這些疑問也可以歸納以下6個成因：

1. 人與屋的年齡漸長
2. 高房價停滯或退縮
3. 更高的房地稅基
4. 台灣進入老年社會
5. 遺贈稅率調升
6. 洗錢防制法實施

七、您是否也正逢是55~75歲，也正面臨這些繼承疑問或難題？

每個案例可能會有雷同的問題，
然而，卻會因為各別持有的資產特性、持有人身份、接下來的想法及目的，而有很大的作法差異
我們在諮詢中，應以您的個人的實際狀況試算分析，在1.5小時內，您可得知具體的作法，例如：

1. 應做贈與還是遺產？
2. 如何由子女繼承卻仍可掌握資產？
3. 如何低稅移轉？
4. 做買賣還是贈與？
5. 如何有充足的稅負現金準備？
6. 什麼樣的房產適合傳承？什麼樣的房產不適合？
7. 其他更多您切身的問題……

諮詢名額有限、時段有限，有疑問請立即報名。

本協會的顧問，同時也是各財稅產業領域的中小企業股東或負責人
感謝他們願意為協會奉獻定量的公益服務時間，分享交流他們的經驗及案例
而這段1.5小時諮詢的時間，
絕不會因為沒有收費，只談些表淺的建議
並會提供可行的方式，也會給您參考些案例及有效的作法