【諮詢問答/地產】30年屋齡有什麼問題？談5大危機
【諮詢問答/地產】30年屋齡有什麼問題？談5大危機
文：蔡喬薇
你擁有屋齡30年以上或近30年的房屋嗎？
我們的家人朋友，或多或少都會有如此條件的房屋。
今天我們來談談，持有屋齡30年以上的房屋，即將面臨的5大危機：
- 結構脆化/居住安危：
現在的大樓及公寓多為鋼筋水泥造，這類結構的房屋，當地震或天災發生，容易龜裂傾倒毀塌，居住危險值拉高，因此隨著屋齡再增加，已漸漸不適合再居住，最高的居住年限為50年左右，即使拉皮、裝潢，仍改變不了結構脆化的事實。
- 遺贈後代/鉅額財產交易所得：
若不考慮結構問題，此屋以贈與或遺產形式移轉，日後子女出售，將課高額的財產交易所得。
例如1000萬房屋，即使贈與時免贈與稅，但取得成本以「房屋評定現值+土地公告價值」計稅，
1000萬-(房屋評定現值50萬+土地公告價值50萬)，則財產交易所得為900萬×稅級40%=360萬。
出售1000萬的房屋，應繳稅360萬。
- 長期持有/鉅額土增稅：
繼續持有除了面臨結構問題外，舊公寓的土地持分高，雖然房屋逐年折舊 但土地也逐年增值，加上土地公告現值將每三年持續上調，預估達市值的九成，將來土增可能高達現行土增稅的3~4倍。假設出售1000萬房屋，原應繳20萬的土增稅，未來可能達80萬。
- 轉售/出售困境：
當下一位買家欲購入此屋時，銀行必須降低風險。例如當買方未來繳付不起房貸而進入法拍程序時，由於房屋結構脆化，通常無法拍賣理想價格，通常只會貸出5成。
因此，當買方欲購入1000萬30年屋齡的房屋，自備款應有500萬時，買方將有更大的機會考慮捨棄此屋，改以200萬自備款，買1000萬新屋；或是500萬自備款，買2500萬新屋。因此30年以上的屋齡，將面臨難以出售的窘境。
- 改建/巷弄屋較無改建價值：
姑且不談都更具有多少複雜的程序及難度，以商業角度而言，建商收購必須考慮容積率及建敝率問題，建築土地所臨路寬決定了該地可蓋多少層樓，一般巷弄若只能蓋5層樓高，則攤算比較所費設計、建造、運輸等成本，對建商而且無改建價值。
如此分析下來，通常只有4類30年屋齡的房屋有改建價值：
- 獨立透天屋(非社區類型)，具有獨資改建的決定權
- 磚造屋，可百年長存，許多古蹟即以這種型態存在
- 臨主要道路的商辦或店面，相對住宅可較不擔心結構問題，且對建商而言也有改建價值
- 巷弄間房屋，但數十或數百住戶皆應各自出資改建，並皆取得合約共識
否則，似乎屋齡上了30年，怎麼走都是此路不通，就上述問題應盡早計劃了喔！
